Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości - ABC

W ostatnim czasie temat ten stał się wyjątkowo popularny a głównie z jednego małego powodu. Wielu właścicieli działek zdało sobie sprawę z faktu, iż firmy przesyłowe, takie jak np.: zakłady energetyczne, gazowe czy wodociągowe, nigdy nie uregulowały a nawet nie próbowały uregulować kwestii możliwości korzystania z tych terenów a tym samym otworzyły właścicielom furtkę do ubiegania się o odszkodowanie (wynagrodzenia), a także żądać ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu.
Głównym celem wprowadzenia tych regulacji do kodeksu cywilnego miała być ochrona interesów właścicieli nieruchomości oraz uregulowanie stanu prawnego wszelkich urządzeń przesyłowych posadowionych na nieruchomościach. Okazuje się bowiem, iż w większości przypadków urządzenia przesyłowe znajdują się na nieruchomościach bez podstawy prawnej. Na mocy wprowadzonej instytucji właściciele obciążonych nieruchomości uzyskali narzędzie umożliwiające skuteczne domaganie się uregulowania stanu prawnego tychże urządzeń, a także dochodzenie wynagrodzenia za korzystanie z ich nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe.

Roszczenia, z którymi może wystąpić właściciel obejmują żądanie:
1.ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu na podstawie art. 305[1]- 305[4] k.c.;
2.wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe na podstawie art. 224-225 k.c.;
3.wykupu nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe w trybie art. 231 § 2 k.c.;
4.usunięcia urządzeń przesyłowych z nieruchomości.

ROSZCZENIE O USTANOWIENIE SŁUŻEBNOŚCI PRZESYŁU
Wnosząc o ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu, właściciel opiera swoje żądanie na przepisie art. 305[1] k.c., zgodnie z którym: "Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń"
Służebność przesyłu jest zatem prawem rzeczowym polegającym na tym, iż przedsiębiorca zamierzający wybudować lub będący właścicielem urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 (tzw. urządzenia przesyłowe), może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej - nie będącej jego własnością - zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.
Jak wskazuje orzecznictwo Sądu Najwyższego, służebność przesyłu może mieć zastosowanie nie tylko w stosunku do nieruchomości, na których urządzenia przesyłowe już istnieją, ale również do takich, na których przedsiębiorca urządzenia te dopiero zamierza wybudować. Dzięki temu istnieje możliwość objęcia tą regulacją zarówno tzw. zaszłości, jak i zabezpieczenie interesu prawnego właścicieli tych nieruchomości, na których owe urządzenia będą miały powstać w przyszłości. Oznacza to, iż w jednym i drugim przypadku właściciel nieruchomości, na gruncie omawianej instytucji prawa cywilnego, może domagać się od przedsiębiorstwa przesyłowego zawarcia umowy o ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu.

Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 9 czerwca 2009 r., II CSK 49/2009, LexPolonica nr 2440306

„Korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności przesyłu, nawet realizowane w dobrej wierze, nie wyłącza - o ile nie uczynią tego strony - uprawnienia właściciela do żądania wynagrodzenia.”

Kierując takie roszczenie, bardzo ważne jest ustalenie wysokości wynagrodzenia, jakiego będziemy żądać od przedsiębiorstwa przesyłowego. Szczególnie istotnym jest ustalenie, czy wynagrodzenie to będzie jednorazowe, czy też będzie świadczeniem powtarzającym się, płatnym w ustalonych odstępach czasu.

Głównym „zadaniem” przy szacowaniu wysokości wynagrodzenia będzie przede wszystkim rozróżnienie dwóch kwestii:
1. kiedy urządzenia przesyłowe przeszkadzają w korzystaniu z nieruchomości
2. kiedy urządzenia te w jakiś sposób ograniczają prawo własności.

Pierwsza z opisanych sytuacji wystąpi wówczas, jeżeli np. na nieruchomości stoi kilka słupów elektrycznych wraz z liniami wysokiego napięcia. Drugi przypadek opisuje sytuację gdy głęboko pod powierzchnią ziemi biegnie urządzenie przesyłowe.

Jest to o tyle istotne, iż w pierwszym przypadku należy uwzględnić nie tylko grunt bezpośrednio zajęty przez urządzenia przesyłowe, ale również tzw. strefę ochronną, w obrębie której właściciel nie będzie mógł korzystać z nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

Istotnym dla ustalenia wysokości ewentualnego wynagrodzenia będzie relacja zajętej nieruchomości do jej powierzchni całkowitej, a także wpływ urządzeń na zmniejszenie wartości nieruchomości. Przeważnie dla ustalenia wysokości wynagrodzenia koniecznym będzie powołanie biegłego w zakresie wyceny nieruchomości celem oszacowania, jakiej tak naprawdę kwoty możemy się domagać od przedsiębiorstwa przesyłowego.
W przypadku braku porozumienia w kwestii wynagrodzenia, sprawę można skierować na drogę sądową i wówczas o jego wysokości orzeknie sąd, analizując całokształt okoliczności sprawy.

ODSZKODOWANIE ZA BEZUMOWNE KORZYSTANIE Z NIERUCHOMOŚCI

W przypadku, gdy ustalimy, iż urządzenia przesyłowe znajdujące się na działce, zostały na niej posadowione bez podstawy prawnej, obok żądania ustanowienia służebności przesyłu, właściciel takiej nieruchomości może domagać się od przedsiębiorstwa przesyłowego wynagrodzenia często błędnie określanego odszkodowaniem, za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Będzie ono obejmowało okres do czasu uregulowania stanu prawnego nieruchomości, tj. do momentu zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu.
Przygotowując roszczenie o wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, a także szacując jego wartość, należy mieć na uwadze, dotyczące tej kwestii, orzecznictwo Sądu Najwyższego, na które warto się powoływać w przypadku sporu z przedsiębiorstwem przesyłowym.

Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 15 września 2005 r., II CK 61/2005, LexPolonica nr 387712

„Podstawą obliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości są pożytki cywilne, jakie z tej nieruchomości mogła uzyskać strona powodowa zawierając umowę najmu czy też dzierżawy nieruchomości będącej w takim stanie, w jakim była w okresie, za jaki żąda wynagrodzenia.”

SN uznał, iż wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z cudzej nieruchomości powinno odpowiadać wysokości ewentualnego czynszu za wynajem (dzierżawę gruntu). Kierując powyższe żądanie należy pamiętać również, iż roszczenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości w stosunku do osób fizycznych przedawnia się z upływem lat 10. Oznacza to, iż w przypadku podniesienia przez przedsiębiorstwo przesyłowe zarzutu przedawnienia, wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości będzie obejmowało tylko okres nieprzedawniony - tzn. ostatnie 10 lat a wynika to wprost z brzmienia przepisu 118 k.c.

Art. 118. Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata.